NHÀ ĐANG CHO THUÊ, THỰC HIỆN BẢO TRÌ, SỬA CHỮA NHƯ THẾ NÀO?

Ngày đăng: 22/04/2022 - Lượt xem: 4044

     Sau thời gian sử dụng, nhiều nhà thuê sẽ xuống cấp và cần phải bảo trì, cải tạo lại. Vậy quy định của pháp luật về trường hợp này như thế nào?

     Bảo trì, sửa chữa nhà đang thuê: Ai phải thực hiện?

     Hợp đồng thuê tài sản hay hợp đồng thuê nhà là sự thoả thuận của các bên. Do đó, trước hết, các bên sẽ thực hiện việc thuê nhà theo thoả thuận trong hợp đồng thuê nhà.

     Về việc sửa chữa nhà ở cho thuê, Điều 477 Bộ luật Dân sự nêu rõ, bên cho thuê phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của nhà thuê trừ các hư hỏng nhỏ mà theo tập quán việc sửa chữa thuộc về bên thuê.

     Tuy nhiên, nếu bên thuê làm mất hoặc hư hỏng đồ đạc và nhà thuê thì phải bảo dưỡng, sửa chữa hoặc thậm chí phải bồi thường. Bên thuê chỉ không phải chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên trong quá trình sử dụng nhà thuê.

     Đặc biệt, căn cứ khoản 3 Điều 477 Bộ luật Dân sự, nếu bên cho thuê đã được bên thuê thông báo về việc hư hỏng tài sản hoặc nhà thuê nhưng không sữa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa nhà thuê với chi phí hợp lý.

     Trong trường hợp này, bên thuê phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa. Như vậy, nghĩa vụ sửa chữa nhà cho thuê thuộc về bên cho thuê nếu nhà thuê bị hư hỏng trừ những hư hỏng nhỏ hoặc do người thuê làm hỏng.

     Về việc cải tạo nhà ở đang cho thuê, Luật Nhà ở năm 2014 cũng có điều chỉnh vấn đề này. Cụ thể, tại Điều 89 Luật này, bên cho thuê nhà có quyền cải tạo nhà thuê nếu được bên thuê nhà đồng ý trừ trường hợp khẩn cấp hoặc bất khả kháng.

     Đồng thời, bên thuê cũng có quyền yêu cầu bên cho thuê bảo trì nhà ở trừ trường hợp hư hỏng là do bên thuê gây ra. Sau khi bên cho thuê cải tạo nhà thuê thì bên cho thuê có quyền điều chỉnh tăng hoặc giảm giá thuê nếu thời gian cho thuê còn lại dưới 1/3 thời hạn nêu trong hợp đồng thuê nhà.

     Nếu bên cho thuê không bảo trì thì bên thuê có thể tự thực hiện nhưng phải thông báo trước 15 ngày và kinh phí bảo trì sẽ do bên cho thuê trả hoặc trừ dần vào tiền thuê nhà.

     Như vậy, trong trường hợp bảo trì, cải tạo nhà thuê thì người có nghĩa vụ thực hiện cũng là bên cho thuê. Bên thuê chỉ thực hiện khi bên cho thuê không bảo trì nhà thuê và không phải trả kinh phí bảo trì.

     Bảo trì, cải tạo, sửa chữa trái luật có được tự chấm dứt thuê nhà?

     Khoản 1 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 khẳng định, trong thời gian thuê nhà theo hợp đồng thuê nhà, các bên không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Bên cho thuê cũng không được tự ý thu hồi nhà đang cho thuê trừ trường hợp sau đây:

     - Bên cho thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà: Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê hoặc khi chưa hết hạn mà bên cho thuê cải tạo nhà ở, điều chỉnh giá thuê và không thoả thuận được giá thuê mới.

     - Bên thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu bên cho thuê không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng.

     Tuy nhiên, dù đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì các bên đều phải báo cho bên còn lại trước ít nhất 30 ngày trừ trường hợp có thoả thuận khác. Nếu không thực hiện quy định này và gây thiệt hại thì có thể phải bồi thường theo thiệt hại thực tế mà bên kia phải chịu hoặc theo thoả thuận.

     Căn cứ quy định này, có thể thấy, nếu các bên vi phạm quy định về cải tạo, sửa chữa, bảo trì nhà thuê thì bên còn lại có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nhưng phải báo trước ít nhất 30 ngày hoặc theo thời gian đã thoả thuận trước đó.

Nguồn: Luatvietnam